Kira bedelinin tespitinin dava yoluyla talep edilmesi kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır. Kira tespit davası sonucunda kurulan hüküm neticesinde taraflar arasındaki hukuki ilişkide bir değişiklik meydana gelmekte ve kira bedeli yeniden belirlenmektedir. Hal böyleyken, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve doktrindeki baskın görüş kira tespit davalarının bir tespit davası niteliğinde değil yenilik doğuran dava niteliğinde olduğu yönündedir. İşbu davanın niteliği gereği, kira bedelinin tespitine ilişkin talebin bölünmesi mümkün olmamakla birlikte kira bedelinin davacı tarafından açık ve net olarak talep edilmesi gerekmektedir. Bir diğer ifade ile, kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz, kira tespit davaları belirsiz alacak davası olarak ikame edilemez ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Ayrıca, kira tespit davası, kiraya veren, kiracı, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik ve kiracı tarafından kira ilişkisinin devredilmesi halinde yeni kiracı tarafından ikame edilebilmekte olup kira tespit davasının ikame edilmesi bakımından herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörülmediğinden bu tür dava her zaman ikame edilebilmektedir. Davanın ikame edilmesinin zamanı davacının talebi bakımından önem taşımakta olup bu hususa ilişkin açıklamalar aşağıda yer almaktadır.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davalarının hukuki dayanağını TBK’nın 344. maddesi oluşturmaktadır. Kira tespit davasının yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ikame edilebileceğini tekrar belirtmekte fayda bulunmakla birlikte kira tespit davasının şartları davanın TBK’nın 344. maddesinin hangi hükmüne dayanılarak açıldığına göre değişiklik arz etmektedir.
TBK’nın 344. maddesinin 1. fıkrasında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda, TBK’nın 344. maddesinin 1. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesi tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapmaları ancak anlaşmaya göre kira bedelinin ne olacağı hususunda uyuşmazlık yaşamaları halinde mümkün olacaktır.
TBK’nın 344. maddesinin 2. fıkrasında, taraflar arasında yenilenen kira dönemine ilişkin bir anlaşma yapılmadığı takdirde kira bedelinin bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirleneceği düzenlenmiştir. Bu durumda, TBK’nın 344. maddesinin 2. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesi tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapılmaması şartına bağlıdır.
TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrasında, taraflar arasında kira bedeline ilişkin anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hâkim tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir. Bir diğer ifade ile, beş yıllık kira ilişkisinin sonunda altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaksızın hakim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmektedir. Bu durumda, TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesinde tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapıp yapmadığı önem arz etmeksizin yalnızca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşesinin varlığı gerekmektedir.
TBK’nın 344. maddesinin 4. fıkrasında, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlara ilişkin düzenleme yer almakta olup TBK’nın 344. maddesinin 4. fıkrasına dayanılarak kira tespit davası ikame edilmesi kira bedelinin yabancı para cinsi olarak belirlenmesine veya yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmış olmasına ve kira sözleşmesi kurulduktan itibaren en az 5 yıl geçmesine bağlıdır.
Kira Tespit Davasında Tanzim Edilen Hükmün Geçmişe Etkili Uygulanması
Kural olarak, kira tespit davası sonucunda tanzim edilen hüküm ileriye etkili olmakta ve dava tarihinden sonraki kira dönemi için uygulanmaktadır. Ancak, TBK’nın 345. maddesinde kira bedelinin ileriye dönük uygulanmasına birtakım istisnalar getirilmiştir. TBK’nın 345. maddesinin 2. ve 3. fıkraları uyarınca (i) yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış olması (ii) yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması (iii) kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hallerinin varlığı durumunda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece tarafından belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır. (i) ve (ii)’de yer alan hallere örnek vermek gerekirse, 28.01.2020 başlangıç tarihli ve 28.01.2021 tarihinde yenilecek kira sözleşmesi kapsamında ikame edilecek kira tespit davasının 28.01.2021 tarihinden itibaren geçerli olmasının istenilmesi halinde en geç 30.12.2020 tarihinde dava açılmış olması veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması gerekmektedir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde en geç otuz gün önce dava açılmasa veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmasa bile yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
TBK’nın kira tespitine ve kira tespit davasına ilişkin düzenlemeleri, kiracı ve kiraya veren arasında kiralanan taşınmazın kira bedelinin tespiti konusunda yaşanan anlaşmazlıklara çözüm getirmeyi amaçlamakta olup TBK’nın 344. maddesinde kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeler hükme bağlanmıştır. Kira tespit davasında mahkeme tarafından kira bedelinin tespitinde taşınmazın niteliği, konumu, kullanım amacı, pazar koşulları, benzer kiralananların bedelleri gibi çeşitli faktörler dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir karar verilmektedir. Kira bedelinin tespiti için açılacak davada öncelikli olarak dikkat edilmesi gereken husus kararın geçmişe etkili olarak uygulanması olup dava TBK’da belirtilen sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar ancak bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir. Son olarak, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak ikame edilmesinin ve kira tespit davasında ıslahın mümkün olmadığını unutmamak gerekir.
Kira tespit davaları hakkında Gaziantep ve çevresinde Av. Hilmi ÇETİN önderliğinde Cetin Law Partners Hukuk Bürosu uzun yıllardır hizmet vermektedir. Daha detaylı bilgi ve danışmanlık için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
()